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设立国家住房银行的喜和忧

许一力 4月17日 16:21

最近大家纷纷都在说,为了稳定楼市,决策层在下一盘很大的棋。什么棋呢?就是国家住房银行。这两天,一篇由住建部公积金监管司司长张其光等人的撰文称,我国设立国家住房银行条件已基本成熟。

不过这个中国版的住房银行,不是近期才有的。去年,国开行成立金融事业部的时候,就已经有人将这个部门定义为“中国版的住房银行”。

这个中国版的国家住房银行,我是这么理解的。它的出发点是稳定楼市,那它怎么稳定楼市呢?

按官方的说法,要稳定楼市,关键是增加住房消费需求。而要让老百姓住房消费,仅靠自己的储蓄肯定是不够的,需要国家的贷款支持。

当下支持住房消费的贷款,一个是银行的商业贷款,第二个就是公积金。

先看银行的商业贷款,虽然又降息又降准又降二套房首付,但银行收储的成本居高不下,所以银行发放个人住房贷款积极性下降,或者即便发放,利率也偏高。

至于公积金呢?全国住房公积金缴存总额超过7万亿,其中有超过3万亿元的住房公积金在账上沉睡,如果把这笔资金激活,稳定住房消费不就有戏了么!所以住建部一直多次强调用好用足住房公积金。这两年,全国各地纷纷提高住房公积金贷款额度,简化住房公积金提取手续。

问题是,提高住房公积金的利用效率谈何容易?住房公积金是各城市条块分割式管理,不能全国跨区域调配资金,所以公积金管理中心一直受制度约束,无法按照真正的银行的要求来对资金进行专业化管理,服务效率也低。

所以,可以这么理解,这个国家住房银行,可以先期吸收公积金,之后也可以吸收正常的商业存款,然后对符合要求的购房者提供公积金贷款。

所以通俗点认为,所谓国家住房银行就是把现有的公积金管理中心变成专业银行啦!!

关键是,包括去年那时候,就不断有人提出疑问:怎么避免中国版的住房银行(或者说当时的金融事业部)走上美国两房的道路呢?

想想美国的“两房”,房利美与房地美,是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司。这两家特殊的金融机构是以房贷证券化为主业的,1938年和1970年弄起来的。而且由私人控股,受美国政府担保与支持。在破产前,它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元,占据美国住房抵押贷款的一半还多。

显而易见,两房的存在是美国房地产业能够大发展的一个重要的基础。但金融危机恰恰也是因为两房,它们过于集中的针对于房地产市场展开业务,并且设计资产打包的二级市场操作,最终造成了地产回落下的金融危机爆发。

再来看看中国,去年说要金融事业部的成立,在当时有一个很明显的说法,就是其之所以安全,之所以不会变化成房地产风险的国有化和全面化,就是因为金融事业部仅仅是针对于棚改,而非房地产领域,更不涉及二级市场的资产打包。

但是,今年就不一样了。这次的国家住房银行,不是单纯的国开行某部门。这个国家住房银行将针对的不再仅仅是棚改,而是整个房地产市场。并且毫无疑问,为了充实其资本金,单纯的沉淀公积金是不足够的,揽储的行为背后,是不是会涉及到抵押资产的打包证券化呢?我们不得而知。

另外一个毫无疑问的问题是,这个时点,出台这样一个政策,其背后更深层的用意一定是托底房地产市场。

而这就成了一个很纠结的问题了。

因为第一,房地产市场的黄金时代已经结束,这是必然的一个趋势。三四线城市的过剩是必然。今年以来政府不断搞救市措施,但目前的地产现状与08、09年对比可大不同,殊不知当初的地产供需比是1.1:1,而目前则已经达到1.3:1,三四线城市更是如此。

稳定房地产市场,关键是增加住房消费需求。而这一年多来住房消费需求不济,是因为商业银行对于房地产的融资不力。这是当然的,因为目前对于商业银行来说,如何保证在经济的筑底周期不要爆发大规模的坏账,这才是第一要务——此前民生银行倒是成为了中小企业融资的标杆,但随后的坏账率爆发则成为催命符。所以虽然政策上是支持地产融资,但是实际执行起来很困难。

需要指出的是,这种困难并不是政府或者说国有银行的行为,而是一种纯粹的市场行为。那么这个时点,我们拿3万亿的存量公积金进行地产金融援助,等于是将商业银行和市场不愿意碰的高风险领域,揽到了一个“政府部门”里,是否真的合适呢?这是个问题。

事实上住房银行成为专业金融机构后,仅靠公积金和债券形式的揽储肯定难以满足设立的初衷。最终的方向恐怕是可以直接从银行间市场获取资金。按照住建部的测算,住房银行一旦成立,到2020年其可以运用的资金规模将达到20万亿元,这将是一个规模庞大的金融机构。事实上,设立住房银行并允许其进行资本化运作,将造成公积金使用的杠杆率提升,这可能正是有关部门希望其成立的最重要原因。

但是另一方面有杠杆就有抵押物,有抵押物意味着不可避免的相关地产项目的证券化就是趋势,这等于是变相的做了一个微型的两房。

过去在中国不用担心地产危机,原因是因为房地产的风险分散在各个银行。如今一旦住房银行出现,那么意味着风险在某些层面会高度集中,这种集中最终就很有可能会成为事件的导火索。

做个总结!!住房银行的出现,在当前的时点,用于稳定房地产市场应该是大有助益的。但是另外一方面,如何避免风险的国有化、集中化?倒不如通过完善制度,把国家住房银行纳入银监会的监管来解决。那才是关键!!

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